信託受益権とは
不動産信託の仕組み
ここで不動産信託について少し説明します。
まず、不動産所有者（委託者）が所有する
物件の所有権を、信託契約に基づき
信託銀行や信託会社等（受託者）に移転します。
委託者は所有権の代わりに信託受益権を取得します。
信託銀行等は信託契約に基づき
不動産の管理や処分を行います。
信託の契約内容が売却（処分）であれば
信託銀行等は最善の売却先を探して売却します。
そして、売却代金から、売却までの租税公課
共益費、管理費用や手数料などを
差し引いた残額を委託者に分配します。
信託の契約内容が賃貸物件の管理であれば
信託銀行等は自ら又は第三者によって
その物件のテナント募集や
賃貸借契約といった賃貸管理を行います。
そして、信託財産より生じた収益から
一定の時期にその間の租税公課、共益費
管理費用や手数料などを差し引いた
残額を委託者に分配します。
信託終了後、信託の目的に信託財産の処分が
含まれている場合は、信託銀行等は信託財産を
売却し、売却代金から必要経費を控除したものを
元の不動産所有者に返還します。
信託の目的に信託財産の処分が
含まれていない場合は、信託銀行等は元の
不動産所有者に現状有姿（敷金等の返還債務を含む）
で返還します。
一見すると通常の不動産の売却や
賃貸と変わりないように思えます。
しかし信託受益権は、信託契約の終了前に
売買することができます。
現実の取引を見ると信託受益権を
売却することがほとんどです。
受益権のまま売却すると、
不動産取得税がかからない
（所有権は信託会社のままなので）
契約書に貼付する印紙が安く済む
（不動産売買ではなく、債権の売買となるため）
などのメリットがあり、大型案件になるほど
信託受益権売買が行われています。
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